実家の土地と建物は、父と母の共有名義になっている。両親とも高齢で、いずれは施設に入る費用のために実家を売ることになるかもしれない。でも、もし父だけが認知症になったら、母が元気でも売れなくなるのだろうか。家族信託で備えたいけれど、2人分の名義をどう契約すればいいのか分からない。そんなモヤモヤを抱えていませんか。
結論から言うと、父と母の両方の持分を家族信託にしておけば、父だけが認知症になっても、受託者である子が実家を売却できます。反対に、どちらか一方の持分だけを信託しても、実家全体は売れません。
この記事では、共有名義の不動産を家族信託するときの考え方、契約を2本に分けるか1本にまとめるか、受益権の割合と贈与税の注意点、登記と信託口口座の整え方、そして片方の親が亡くなったときの決め方を解説します。
結論｜父母両方の持分を信託すれば、父が認知症でも受託者が売れる
家族信託では、受託者は、信託財産の管理や処分など、信託の目的を達成するために必要な行為をする権限を持ちます。ただし、信託契約で権限を制限することもできます。
（出典：e-Gov法令検索「信託法 第26条」）
つまり、契約に「売却できる」と定めておけば、売るかどうかを判断して手続きするのは受託者です。委託者である父が認知症になっても、受託者の権限は失われません。
実際の口コミ「そして父だけが認知症になって施設に入ったとします。 こういう状態の時に、健全な母と私で話し合ってその土地を売却することができるのでしょうか？」
ベストアンサー：「公正証書として正式に信託契約を結び、不動産の処分権限を明記しておけば、あなたが処分をすることは出来ます。登記上の名義もあなたになりますので・・・。」
回答：「→できません。ご本人の意思が必要で認知症などにより意思確認が取れない場合は成年後見人を建てることとなりますが後見人は祖後見人の不利益になる行為は一切できません。」
（出典：Yahoo!知恵袋、2025年1月21日投稿／質問ページ）
回答が正反対に分かれていますが、質問は「父も母も両方とも信託契約を結んだ」という前提です。この前提なら、ベストアンサーのとおり、受託者が契約で定めた権限にもとづいて売却できます。「成年後見人が必要」という回答は、信託をしていない場合の話です。
山田くん売るときに、母の同意はもらわなくていいんですか？
司法書士の先生法律上は、受託者が契約の範囲内で判断して売れます。
- 法律上：売却の権限は受託者にあり、委託者の同意は条件ではない
- 契約で決めれば：「売却には母の同意を得る」などの条件を付けることもできる
母が元気なうちは、母の意向を確認して進めるのが家族として自然です。どうするかは契約を作るときに決めておきましょう。
信託がないと、父の持分のために後見人が必要になる
家族信託をしていない共有名義の実家を売る場合、買主は土地と建物の全体を買いたいので、父と母の両方が売主として売買契約を結ぶ必要があります。父が認知症で判断能力がなければ、父は契約を結べません。
その場合は、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらい、後見人が父に代わって売却します。さらに、父が住んでいた家やその敷地を売るときは、後見人は家庭裁判所の許可を得なければなりません。
（出典：e-Gov法令検索「民法 第859条の3」）
| 状況 | 実家の売却 |
|---|---|
| 父も母も元気 | 父と母が売主として契約すれば売れる |
| 父が認知症（信託なし） | 父の成年後見人が必要。自宅なら家庭裁判所の許可も必要 |
| 父が認知症（父母の両方の持分を信託済み） | 受託者が契約の権限にもとづいて売れる |
（出典：e-Gov法令検索「民法 第859条の3」、e-Gov法令検索「信託法 第26条」）
売却だけでなく、建て替えなど不動産の形や使い方を大きく変える場合も、共有者全員の同意が必要です。
（出典：e-Gov法令検索「民法 第251条」）
成年後見と家族信託の違いは「家族信託と成年後見の違い」で詳しく解説しています。
山田くん後見人をつければ売れるなら、信託しなくても同じじゃないですか？
司法書士の先生後見人は、父の財産を守る立場で判断します。家族が売りたい時期に売れるとは限りません。また、後見はいったん始まると原則として父が亡くなるまで続き、専門職が後見人になれば報酬もかかり続けます。売るタイミングを家族で決めたいなら、信託のほうが向いています。
母の持分だけ信託しても実家は売れない
「父はもう高齢なので、母の分だけでも信託しておこう」と考える家庭もあります。しかし、片方の持分だけを信託しても、実家全体を売ることはできません。
| 信託した持分 | 父が認知症になったとき |
|---|---|
| 父と母の両方 | 受託者が実家全体を売れる |
| 母の持分だけ | 受託者が売れるのは母の持分だけ。父の持分は父のままなので、全体を売るには父の後見人が必要 |
| 父の持分だけ | 父の持分は受託者が売れるが、母の持分は母が売主になる。母が元気なら全体を売れる |
（出典：e-Gov法令検索「信託法 第26条」）
認知症のリスクがあるのは、父も母も同じです。どちらが先に判断能力を失うかは分かりません。共有名義の不動産を信託するなら、父と母の両方の持分を対象にするのが基本です。
ただし、信託は契約なので、契約を結ぶ時点で委託者に判断能力が必要です。
（出典：e-Gov法令検索「信託法 第3条」）
父の物忘れが目立ってきているなら、父が契約内容を理解できるうちに急いで準備する必要があります。
山田くん父がもう認知症と診断されていたら、父の持分は信託できないんですか？
司法書士の先生診断名だけで決まるわけではありません。契約の内容を理解して、自分の意思で決められる状態なら、契約を結べる可能性があります。ただし、あとで契約が無効と争われないよう、医師の意見を聞き、公証人の面前で契約を結ぶ公正証書にしておくことが大切です。判断が難しい場合は、司法書士に早めに相談してください。
契約は2本に分けるか1本にまとめるか
父と母の両方が委託者になる場合、契約の組み方は2通りあります。
実際の口コミ「その段階で母と私とのあいだで「その土地を売ろう」という話になったとします。 父は認知症で施設に入っていたとします。 もちろん売却できたら、現金は半分が父の信託専用口座に、もう半分は母の信託専用口座に入れます。 まずお聞きしたいのは、父の相続が発生する前に母と私と合意していたら受託者としての私はその不動産を売却できるのでしょうか？」
ベストアンサー：「この土地を売れるかどうかでいえば、信託契約次第となります。」「うちは委託者が１人なので複数人が委託者となるケースについての知見はありませんし実績もありません。」
（出典：Yahoo!知恵袋、2025年1月28日投稿／質問ページ）
この質問のように、父と母がそれぞれ信託契約を結ぶのが「2本に分ける」方法です。一方、1つの契約に父と母がそろって委託者として加わる「1本にまとめる」方法もあります。
| 比較項目 | 2本に分ける（父の信託・母の信託） | 1本にまとめる（委託者が父と母） |
|---|---|---|
| 契約のわかりやすさ | 父と母で内容を分けて決められる | 2人分のルールを1つの契約に書くため複雑になる |
| 信託口口座 | 原則として信託ごとに分ける | 1つにまとめられるが、父と母の分を区別して管理する |
| 税務署への書類 | 信託ごとに「信託の計算書」などが必要になる | 1つの信託として作るが、受益者ごとの区分が必要 |
| 片方が亡くなったとき | その人の信託だけを終了・継続させやすい | 亡くなった人の受益権の扱いを細かく決めておく必要がある |
| 向いている家庭 | 父と母で財産の受け継ぎ方を変えたい | 不動産を一体で管理し、契約を1つで済ませたい |
どちらが正解というわけではありません。父と母の財産が共有の実家だけなのか、ほかにも別々の財産があるのか、片方が亡くなったあと誰に受け継がせたいのかによって選び方が変わります。2本に分けた場合の税務書類の扱いは「家族信託の税金は3つのタイミングで考える」で解説しています。
山田くん2本に分けたら、売るときに契約書も2つ必要になるんですか？
司法書士の先生受託者は同じ人なので、売主は1人です。売買契約書の中で、父の信託の持分と母の信託の持分を受託者として売る、と記載します。手続きは少し複雑になりますが、売却自体は1回で済みます。売却代金は、持分の割合に応じてそれぞれの信託口口座に分けて入れます。
受益権の割合は持分どおりにする 贈与税に注意
家族信託で親が委託者と受益者を兼ねる場合、財産から利益を受けるのは親自身のままなので、通常は贈与税がかかりません。注意したいのは、共有の持分と受益権の割合がずれる場合です。
相続税法は、適正な対価を負担せずに信託の受益者となる人がいるときは、その人が信託に関する権利を委託者から贈与により取得したものとみなすと定めています。
（出典：e-Gov法令検索「相続税法 第9条の2」）
| 登記上の持分 | 信託後の受益権 | 税金の扱い |
|---|---|---|
| 父2分の1・母2分の1 | 父2分の1・母2分の1 | 持分どおりなので、贈与とはみなされない |
| 父3分の2・母3分の1 | 父3分の2・母3分の1 | 持分どおりなので、贈与とはみなされない |
| 父3分の2・母3分の1 | 父2分の1・母2分の1 | 母が6分の1多く受けることになり、父から母への贈与とみなされるおそれがある |
1本にまとめる契約では、とくにこの点に注意が必要です。「2人で使う家だから半分ずつ」と考えて受益権を決めると、登記上の持分とずれて、思わぬ贈与税の対象になることがあります。契約を作る前に、登記事項証明書で現在の持分を必ず確認してください。
山田くん売却代金を父と母の口座に半分ずつ入れるのも、持分が違えば問題になるんですか？
司法書士の先生はい。持分が父3分の2・母3分の1なら、売却代金も3分の2と3分の1に分けて、それぞれの信託口口座に入れます。半分ずつにすると、父から母へお金が移ったことになり、贈与を疑われる原因になります。受託者は、持分どおりに分けた記録を残しておきましょう。
登記と信託口口座の整え方
不動産を信託したら、信託の登記をします。法律上、登記をしなければ、その不動産が信託財産であることを第三者に主張できません。
（出典：e-Gov法令検索「信託法 第14条」）
信託の登記をすると、登記上の所有者は受託者になり、信託の内容も記録されます。
共有名義の不動産では、父の持分と母の持分のそれぞれについて信託の登記をします。準備するものと流れは次のとおりです。
- 1. 登記事項証明書で持分を確認する：父と母の持分の割合、住宅ローンの抵当権が残っていないかを確認する
- 2. 信託契約を公正証書で作る：売却の権限、受益権の割合、終わり方を定める
- 3. 信託の登記をする：父と母の持分のそれぞれについて、受託者への名義変更と信託の登記をする
- 4. 信託口口座を作る：売却代金や固定資産税の支払いを、信託の財産として管理する口座を用意する
住宅ローンが残っている場合は、銀行の承諾なく名義を移すと契約違反になることがあります。登記の前に必ず銀行に相談してください。信託口口座の作り方や金融機関の選び方は「家族信託の信託口口座とは」、受託者の義務は「家族信託の受託者は誰にする？」で解説しています。
山田くん信託口口座を作ってくれる銀行は、福島にもあるんですか？
司法書士の先生信託口口座を扱う金融機関は少しずつ増えていますが、支店や地域によって対応が違います。公正証書の信託契約を求める、信託監督人を付けるよう求めるなど、銀行ごとに条件もあります。契約を作る前に、使いたい金融機関に条件を確認しておくと、作り直しを防げます。
片方が亡くなったときの決め方
共有名義の信託で一番大切なのは、父と母のどちらかが亡くなったときに、その人の受益権や財産をどうするかを契約で決めておくことです。決めていないと、亡くなった人の受益権が相続の対象になり、遺産分割が必要になることがあります。
| 決め方 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 残った親に受益権を移す | 父が亡くなったら、父の受益権を母が受け継ぎ、信託を続ける | 残った親が実家に住み続ける・施設費に充てる |
| 亡くなった人の信託だけを終了する | 父の信託を終え、父の持分を子などに渡す | 父の持分を早めに子に受け継がせたい |
| 両親が亡くなるまで続ける | 2人とも亡くなったときに信託を終了し、子に財産を渡す | 最終的に子に実家を残したい |
受益権がほかの人に移るときは、亡くなった人から遺贈により取得したものとみなされ、相続税の対象になります。
（出典：e-Gov法令検索「相続税法 第9条の2」）
信託の終わり方の決め方は「家族信託の終わり方」、受益者を順番に引き継がせる方法は「家族信託と遺言の違い」で解説しています。
山田くん父と母で受け継がせたい人が違う場合は、どうすればいいですか？
司法書士の先生その場合は、契約を2本に分けるほうが設計しやすくなります。父の信託では「父が亡くなったら長男へ」、母の信託では「母が亡くなったら長女へ」のように、それぞれ決められます。家族の希望を先に整理してから、専門家に契約の形を相談してください。
よくある質問
兄弟の同意がないと、共有名義の実家を信託できませんか？
信託契約は、委託者である父母と受託者の間で結ぶため、法律上ほかの兄弟の同意は必要ありません。ただし、受託者が実家を売ると、将来の相続にも影響します。あとで「勝手に売った」と疑われないよう、契約の内容は兄弟にも説明しておきましょう。
共有者が父と父の兄弟（叔父）の場合も、同じように信託できますか？
共有者が誰であっても、それぞれの持分を信託することはできます。ただし、叔父の持分を信託するには叔父本人が委託者として契約する必要があります。叔父が協力しない場合や判断能力がない場合は、父の持分だけを信託しても土地全体は売れません。
父がすでに認知症で、母だけ信託しても意味はありますか？
実家全体の売却への備えとしては、効果が限られます。母の持分は受託者が管理できますが、父の持分は父のままなので、売却するには父の成年後見人が必要になります。母が将来、自分の持分を含む財産の管理に困らないようにする目的なら、母の信託にも意味があります。何を目的にするかを整理して判断してください。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的アドバイスではありません。具体的なご相談は専門家にお問い合わせください。
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