活用事例 共有名義の不動産対策に家族信託を利用する | 福島の弁護士による家族信託相談
状況
Ａさんは、Ａさん名義の収益不動産を一棟お持ちです。Ａさんに子どもはいません。
しかし、建物の敷地になっている土地は、Ａさん、Ｂさん、Ｃさんの３人兄弟で３分の１ずつを共有していました。
Ａさんは高齢であることから、自分が判断能力を失った場合に不動産を管理・売却するのが困難になることが不安です。
できれば不動産の塩漬けを防ぐために１人の名義にまとめたいが、不動産を法人に移す方法を含めてどの方法が一番よいのかというご相談です。
家族信託の設計
Ａさんの財産状況などから相続税が課税される心配はありません。
しかし、問題は不動産が相続した財産であったため、含み益が多く、法人（財産管理会社）を設立して法人へ売却すると譲渡所得税が多額にかかる心配があります。
そこで、委託者をＡさん、Ｂさん、Ｃさんの３人、受託者を新設する一般社団法人Ｄ、受益者をＡさん、Ｂさん、Ｃさんとし、Ａさんが亡くなった後はＢさん、Ｃさんが引き継ぐという設計を行います。また、受託者である一般社団法人Ｄが不動産を売却し、現金化して分けられるよう提案しました。
なお、家賃収入については、法人を設立して法人へ売却すると、法人に家賃収入についての法人税が課税される、Ａさん、Ｂさん、Ｃさんの３人は役員として役員報酬として受け取ることになります。他方、信託した場合、家賃収入は法人の収入とはならず、Ａさん、Ｂさん、Ｃさんの３人の個人所得となります。税理士に優劣を比較するシミュレーションを依頼したところ、信託をした方が有利であるとの結果でした。
家族信託を行うメリット
・共有名義の問題を解消することができる
・法人に売却するよりも、信託をする方が譲渡所得税、登録免許税、不動産取得税を節税できるし、売買代金を用意する必要がない
・Ａさんが亡くなるまで、そして亡くなった後にも、不動産を売却したい場合などに柔軟な資産設計を行うことが可能
